A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) há algum tempo consolidou o entendimento, de diversos precedentes do Colegiado da CVM, sobre a possibilidade de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) lastrados em créditos considerados imobiliários por conta da destinação dos recursos oriundos da emissão dos referidos CRI.
Para que seja considerada regular a emissão de CRI pela destinação é necessário que, cumulativamente (e resumidamente): (i) seja incluída na documentação da oferta uma relação exaustiva dos imóveis para os quais serão destinados os recursos oriundos da emissão; (ii) seja incluída na documentação da oferta a obrigação do agente fiduciário dos CRI verificar, ao longo do prazo dos CRI (e no mínimo semestralmente), o efetivo direcionamento de todo o montante obtido com a emissão para os referidos imóveis; (iii) seja incluída na documentação da oferta informação sobre a data limite para que haja a efetiva destinação dos recursos obtidos por meio da emissão, que deverá ser, no máximo, a data de vencimento dos CRI, sendo certo que, caso seja realizado o resgate antecipado dos CRI ou declarado o vencimento antecipado do lastro, os documentos da oferta deverão indicar que as obrigações da devedora e do agente fiduciário, com relação à destinação de recursos, perduram até o vencimento original dos CRI ou até que a destinação da totalidade dos recursos seja efetivada; (iv) seja incluído na documentação da oferta cronograma indicativo com montantes e datas (definidas com periodicidade, no mínimo, semestral) da destinação dos recursos aos imóveis vinculados aos CRI; (v) seja incluída na documentação da oferta informação que eventual alteração nos percentuais dos recursos obtidos com a emissão dos CRI, a serem destinados a cada um dos imóveis vinculados, deverá ser precedido de aditamento ao Termo de Securitização dos CRI; (vi) seja demonstrada a capacidade de se destinar os recursos aos imóveis vinculados aos CRI, com base na necessidade remanescente de recursos em cada um dos referidos imóveis, levando em consideração, inclusive, a destinação de recursos programada para tais imóveis em função da emissão de outros CRI; (vii) nas ofertas direcionadas para público em geral, na hipótese em que a devedora do lastro seja companhia aberta, a documentação da oferta deverá indicar hipótese de resgate antecipado dos CRI em caso de incorporação da devedora do lastro por companhia que não seja aberta; (viii) caso os recursos obtidos com a emissão dos CRI sejam destinados ao reembolso de despesas de natureza imobiliária, relativas diretamente à aquisição, construção e/ou reforma de imóveis específicos, previamente identificados na documentação da oferta, tais despesas deverão ter sido incorridas, no máximo, nos 24 (vinte e quatro) meses que antecederem o encerramento da distribuição, independentemente da data em que foi constituída a relação contratual que deu origem às referidas despesas. Adicionalmente, a securitizadora deverá emitir declaração certificando que as despesas a serem objeto de reembolso não estão vinculadas a qualquer outra emissão de CRI lastreado em créditos imobiliários pela destinação.
O ofício anual com orientações gerais sobre procedimentos a serem observados pelos emissores, ofertantes e intermediários em ofertas públicas de valores mobiliários, divulgado pela Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (SRE), em 1º de março de 2021, acrescentou à lista indicada acima, uma hipótese adicional para alteração da destinação de recursos dos CRI.
Caso haja a possibilidade de inclusão, durante a vigência dos CRI, de novos imóveis a serem objeto de destinação de recursos, além daqueles inicialmente previstos, o Termo de Securitização deverá estabelecer expressamente esta possiblidade (sendo certo que a previsão deverá ser refletida nos demais documentos da oferta) e, ainda, indicar que a inclusão de novos imóveis deverá ser aprovada em Assembleia Geral dos Titulares dos CRI por determinado quórum mínimo.
Desta forma, em emissões nas quais se projete a possibilidade de inclusão de novos imóveis na lista para destinação de recursos (não apenas a alteração dos percentuais de destinação entre imóveis previamente indicados) o Termo de Securitização deverá conter cláusula específica tratando desta hipótese, observando as orientações emitidas pela SRE.
