Com este regime próprio foram previstas regras de governança e de prestação de informações que deverão ser atendidas pelas securitizadoras registradas em até 180 dias, contados do início da vigência da norma.

A Resolução CVM 60 entra em vigor em 2 de maio de 2021.

Preparamos um material com as principais novidades da norma, especialmente indicando pontos que devem ser observados pelas securitizadoras já registradas para se adaptarem à nova resolução.

Disponível para download AQUI.

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A consulta pública incorpora as conclusões da audiência pública conceitual realizada pela CVM em 2019 e do estudo de impacto regulatório elaborado em 2020.

Este material pretende apresentar, de maneira geral, as principais alterações e motivações propostas pela CVM para que os participantes do mercado possam verificar, preliminarmente, pontos da futura resolução que pretendem estudar mais profundamente para, eventualmente, apresentar suas contribuições no âmbito da audiência pública.

As alterações na norma são significativas e relevantes, sendo recomendável a análise integral das minutas.

Faça o download do Guia Completo aqui!

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Para que seja considerada regular a emissão de CRI pela destinação é necessário que, cumulativamente (e resumidamente): (i) seja incluída na documentação da oferta uma relação exaustiva dos imóveis para os quais serão destinados os recursos oriundos da emissão; (ii) seja incluída na documentação da oferta a obrigação do agente fiduciário dos CRI verificar, ao longo do prazo dos CRI (e no mínimo semestralmente), o efetivo direcionamento de todo o montante obtido com a emissão para os referidos imóveis; (iii) seja incluída na documentação da oferta informação sobre a data limite para que haja a efetiva destinação dos recursos obtidos por meio da emissão, que deverá ser, no máximo, a data de vencimento dos CRI, sendo certo que, caso seja realizado o resgate antecipado dos CRI ou declarado o vencimento antecipado do lastro, os documentos da oferta deverão indicar que as obrigações da devedora e do agente fiduciário, com relação à destinação de recursos, perduram até o vencimento original dos CRI ou até que a destinação da totalidade dos recursos seja efetivada; (iv) seja incluído na documentação da oferta cronograma indicativo com montantes e datas (definidas com periodicidade, no mínimo, semestral) da destinação dos recursos aos imóveis vinculados aos CRI; (v) seja incluída na documentação da oferta informação que eventual alteração nos percentuais dos recursos obtidos com a emissão dos CRI, a serem destinados a cada um dos imóveis vinculados, deverá ser precedido de aditamento ao Termo de Securitização dos CRI; (vi) seja demonstrada a capacidade de se destinar os recursos aos imóveis vinculados aos CRI, com base na necessidade remanescente de recursos em cada um dos referidos imóveis, levando em consideração, inclusive, a destinação de recursos programada para tais imóveis em função da emissão de outros CRI; (vii) nas ofertas direcionadas para público em geral, na hipótese em que a devedora do lastro seja companhia aberta, a documentação da oferta deverá indicar hipótese de resgate antecipado dos CRI em caso de incorporação da devedora do lastro por companhia que não seja aberta; (viii) caso os recursos obtidos com a emissão dos CRI sejam destinados ao reembolso de despesas de natureza imobiliária, relativas diretamente à aquisição, construção e/ou reforma de imóveis específicos, previamente identificados na documentação da oferta, tais despesas deverão ter sido incorridas, no máximo, nos 24 (vinte e quatro) meses que antecederem o encerramento da distribuição, independentemente da data em que foi constituída a relação contratual que deu origem às referidas despesas. Adicionalmente, a securitizadora deverá emitir declaração certificando que as despesas a serem objeto de reembolso não estão vinculadas a qualquer outra emissão de CRI lastreado em créditos imobiliários pela destinação.

O ofício anual com orientações gerais sobre procedimentos a serem observados pelos emissores, ofertantes e intermediários em ofertas públicas de valores mobiliários, divulgado pela Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (SRE), em 1º de março de 2021, acrescentou à lista indicada acima, uma hipótese adicional para alteração da destinação de recursos dos CRI.

Caso haja a possibilidade de inclusão, durante a vigência dos CRI, de novos imóveis a serem objeto de destinação de recursos, além daqueles inicialmente previstos, o Termo de Securitização deverá estabelecer expressamente esta possiblidade (sendo certo que a previsão deverá ser refletida nos demais documentos da oferta) e, ainda, indicar que a inclusão de novos imóveis deverá ser aprovada em Assembleia Geral dos Titulares dos CRI por determinado quórum mínimo.

Desta forma, em emissões nas quais se projete a possibilidade de inclusão de novos imóveis na lista para destinação de recursos (não apenas a alteração dos percentuais de destinação entre imóveis previamente indicados) o Termo de Securitização deverá conter cláusula específica tratando desta hipótese, observando as orientações emitidas pela SRE.

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A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) iniciou em 1/12, audiência pública para alterar a regulamentação sobre a constituição, o funcionamento e a divulgação de informações dos fundos de investimento, além da prestação de serviços para os fundos. Diversas inovações propostas têm como principal fundamento a Lei da Liberdade Econômica (Lei 13.874/19).

O escritório Koga Advogados preparou um Guia com uma visão geral sobre as principais alterações e motivações da nova resolução, para que os interessados em participar da audiência pública possam, posteriormente, aprofundar o estudo de tópicos específicos para apresentar suas manifestações.

Cadastre-se abaixo para receber o material:

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Com relação ao lastro, os CRI serão divididos em três categorias organizadas conforme a origem dos créditos imobiliários que compõem o lastro da emissão (i) residencial, oriundos de atividade comercial relacionada a imóveis residenciais como apartamentos, casas ou loteamento; (ii) corporativo, oriundos de atividades comerciais que englobam todos os segmentos imobiliários, incluindo aqueles provenientes de empreendimentos logístico, edifícios comerciais, lajes corporativas, shoppings e lojas, de infraestrutura, hotéis, escolas e universidades e outros; ou (iii) híbrido, entendido como os CRI que englobem na mesma emissão créditos de origem “Residencial” ou “Corporativo”.

A amplitude generalista das categorias indicadas acima é reduzida a partir da indicação do segmento no qual os CRI categorizados se inserem, tais como (i) apartamentos ou casas; (ii) loteamento; (iii) industrial; (iv) logístico; (v) imóvel comercial / lajes corporativas; (v) shopping / lojas; (vi) infraestrutura; (vii) hotel; e (viii) outros.

Os créditos imobiliários vinculados aos CRI podem ser decorrentes de diferentes operações imobiliárias, as quais deverão, para os fins de classificação, ser enquadradas dentro das seguintes opções (i) compra e venda cujo lastro seja originado de contratos que validem operações de compra e venda de um imóvel com pagamento a prazo; (ii) locação, arrendamento, cessão de direito de superfície cujo lastro seja oriundo de contratos que tenham como propósito a concessão da posse direta do imóvel ao devedor do crédito imobiliário, por meio de um vínculo obrigacional (locação, arrendamento) ou real (concessão de direito real de superfície); (iii) CCB ou valores mobiliários representativos de dívida; (iv) híbrido, compra e venda cujo lastro seja oriundo de mais de um tipo de contrato previsto nesta categoria; (v) financiamento imobiliário cujo lastro seja oriundo de financiamento destinado a aquisição de imóveis e/ou incorporação para desenvolvimento de empreendimentos imobiliários e reformas (retrofit,) ou, ainda para financiamentos com garantia de imóvel (home equity); e (vi) outros não especificados acima.

No âmbito da categorização, deverá ser indicado tanto para os CRI como para os CRA, se o lastro é pulverizado, isto é, caso tenha, no máximo, 20% (vinte por cento) do seu lastro devido por 1 (um) único devedor, ou concentrado, caso tenha mais de 20% (vinte por cento) do seu lastro devido por 1 (um) único devedor. Adicionalmente, para os CRA é preciso indicar se há ou não revolvência.

A ANBIMA sugere que os CRA sejam divididos conforme a posição que o devedor dos créditos do agronegócio ocupa dentro da cadeia de produção, isto é (i) cooperativa; (ii) produtor rural; (iii) terceiro fornecedor; (iv) terceiro comprador e, também, pelo setor preponderante da atuação do respectivo devedor, tais como grãos, usina, logística, híbridos (que tenham mais de um setor preponderante) ou outros.

As regras e procedimentos para classificação dos CRI e CRA, bem como outras alterações propostas no Código ANBIMA de Regulação e Melhores Práticas para Ofertas Públicas relacionadas à obrigação de companhias securitizadoras observarem as disposições do Código de Distribuição ANBIMA, nos casos em que distribuírem certificados objeto de suas próprias emissões, assim como a inclusão de novas regras para os agentes fiduciários, relacionadas a diligências e exigências de informações e documentos mínimos sobre as garantias e sobre as ofertas de CRI e CRA, além de práticas para convocação de assembleias, estão abertos para discussão, sendo que os interessados poderão apresentar manifestações fundamentadas até o dia 17 de dezembro de 2020.

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