A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA) apresentou proposta de alteração do Código ANBIMA de Regulação e Melhores Práticas para Ofertas Públicas, sugerindo a inclusão de disposição que torna obrigatória a indicação no prospecto de ofertas públicas de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e de Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRA) a sua classificação conforme características do lastro e dos riscos envolvidos na emissão. Esta classificação deverá constar, igualmente, nos anúncios de início e encerramento, no aviso ao mercado, comunicados ao mercado e materiais de publicidade das respectivas emissões, acompanhada de texto com o seguinte teor: “Esta classificação foi realizada no momento inicial da oferta, estando as caraterísticas deste papel sujeitas a alterações.”.
Com relação ao lastro, os CRI serão divididos em três categorias organizadas conforme a origem dos créditos imobiliários que compõem o lastro da emissão (i) residencial, oriundos de atividade comercial relacionada a imóveis residenciais como apartamentos, casas ou loteamento; (ii) corporativo, oriundos de atividades comerciais que englobam todos os segmentos imobiliários, incluindo aqueles provenientes de empreendimentos logístico, edifícios comerciais, lajes corporativas, shoppings e lojas, de infraestrutura, hotéis, escolas e universidades e outros; ou (iii) híbrido, entendido como os CRI que englobem na mesma emissão créditos de origem “Residencial” ou “Corporativo”.
A amplitude generalista das categorias indicadas acima é reduzida a partir da indicação do segmento no qual os CRI categorizados se inserem, tais como (i) apartamentos ou casas; (ii) loteamento; (iii) industrial; (iv) logístico; (v) imóvel comercial / lajes corporativas; (v) shopping / lojas; (vi) infraestrutura; (vii) hotel; e (viii) outros.
Os créditos imobiliários vinculados aos CRI podem ser decorrentes de diferentes operações imobiliárias, as quais deverão, para os fins de classificação, ser enquadradas dentro das seguintes opções (i) compra e venda cujo lastro seja originado de contratos que validem operações de compra e venda de um imóvel com pagamento a prazo; (ii) locação, arrendamento, cessão de direito de superfície cujo lastro seja oriundo de contratos que tenham como propósito a concessão da posse direta do imóvel ao devedor do crédito imobiliário, por meio de um vínculo obrigacional (locação, arrendamento) ou real (concessão de direito real de superfície); (iii) CCB ou valores mobiliários representativos de dívida; (iv) híbrido, compra e venda cujo lastro seja oriundo de mais de um tipo de contrato previsto nesta categoria; (v) financiamento imobiliário cujo lastro seja oriundo de financiamento destinado a aquisição de imóveis e/ou incorporação para desenvolvimento de empreendimentos imobiliários e reformas (retrofit,) ou, ainda para financiamentos com garantia de imóvel (home equity); e (vi) outros não especificados acima.
No âmbito da categorização, deverá ser indicado tanto para os CRI como para os CRA, se o lastro é pulverizado, isto é, caso tenha, no máximo, 20% (vinte por cento) do seu lastro devido por 1 (um) único devedor, ou concentrado, caso tenha mais de 20% (vinte por cento) do seu lastro devido por 1 (um) único devedor. Adicionalmente, para os CRA é preciso indicar se há ou não revolvência.
A ANBIMA sugere que os CRA sejam divididos conforme a posição que o devedor dos créditos do agronegócio ocupa dentro da cadeia de produção, isto é (i) cooperativa; (ii) produtor rural; (iii) terceiro fornecedor; (iv) terceiro comprador e, também, pelo setor preponderante da atuação do respectivo devedor, tais como grãos, usina, logística, híbridos (que tenham mais de um setor preponderante) ou outros.
As regras e procedimentos para classificação dos CRI e CRA, bem como outras alterações propostas no Código ANBIMA de Regulação e Melhores Práticas para Ofertas Públicas relacionadas à obrigação de companhias securitizadoras observarem as disposições do Código de Distribuição ANBIMA, nos casos em que distribuírem certificados objeto de suas próprias emissões, assim como a inclusão de novas regras para os agentes fiduciários, relacionadas a diligências e exigências de informações e documentos mínimos sobre as garantias e sobre as ofertas de CRI e CRA, além de práticas para convocação de assembleias, estão abertos para discussão, sendo que os interessados poderão apresentar manifestações fundamentadas até o dia 17 de dezembro de 2020.
